궁금한 점
1. 다가구 주택의 평가액
2. 월세 세입자가 있음. 이 경우 부담부 증여에 해당하는가? 유류분 소송이 가능한가?
3. 매수 후 부모님의 전세 계약의 경우 증여로 해당되는지?

1. 다가구 주택의 평가액 (토지+주택)
기준시가? 감정가액? 
보증금+ 월세환산액+ 담보설정된 채무액 합계
(공시지가, 실거래가, 부담부분(보증금, 대출 등))

-단독주택의 장점은 시가를 조정할 수 있다. 감정평가를 받으면 시가를 조정해 낮게 시가를 조정할 수 있다.
취득일(증여일)로부터 이전 6개월~증여일 이후 3개월의 시가.

-감정평가사 의뢰시 알려줘야 될 정보
감정평가의 목적, 감정평가의 기준시점, 해당 부동산 소재지&종류
의뢰시 대형 법인한테 맡기는걸 추천
목적: 저가양도 및 부담부증여
기준시점: 

-감정평가사 비용계산기 (실비 및 vat 10% 포함)
5억의 경우 최대수수료 933,900  
7억의 경우 최대수수료 1,171,500
10억의 경우 최대수수료 1,527,900
12억의 경우 최대수수료 1,739,100

2. 월세 세입자가 있다. 이러면 부담부증여? 유류분 소송이 가능? 
-부담부증여: 부동산 증여시 해당 부동산에 잡혀있는 전월세 임차보증금, 대출을 수증자에게 함께 넘기는 것. 증여자에게 채무액을 유상 양도로 보고 양도소득세가 발생한다.
-> 부담부증여의 경우에는 유류분 소송이 가능한가
-> 유류분 소송자는 자녀가 먼저 사망한 대습상속인 자격

3. 매매 후 부모님의 전세 입주. 이 경우 증여로 해당되는가?

단순 저가 양도(매매)시에는 유류분과의 관련성이 없다.
과세표준: 양도가액-취득가액-각종 공제
-만약 거래금액을 낮춰서 거래시 양도자에게 시가를 적용하여 양도세를 과세하는 '부당행위계산부인제도' 적용
-또는 양수자의 증여이익에 대한 증여세 부과하는 '증여의제' 적용

-> 따라서 적절한 매매가액을 산정해야 한다.

부당행위계산부인제도
적용대상자: 양도자(매도자)
시가를 적용해 양도세를 과세한다.
시가와 저가거래의 차액이 3억 또는 시가의 5%를 벗어나면 적용한다.

증여의제
적용대상자: 양수자
증여이익에 대해 증여세 과세
시가와 저가(고가) 거래의 차액이 3억 또는 시가의 30%를 벗어날시 적용한다.

부모님은 1세대 1주택자
if 시가 10억을 7억에 매매한다.
양도소득세는 시가의 5%미만으로 양도
10억 - 5% = 9억 5천만원 (이상으로 양도해야 비과세)
증여세 계산: 10억 - 3억 = 7억 (증여세 x?)

증여세 계산 (양수인의 입장) - 자식
시가-양도가액의 차액이 30% 또는 3억 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 증여세를 과세한다.
min{10억의 30% = 3억, 3억} = 3억을 뺀다.
만약, 7억에 매수시 싸게 산 금액 3억 - 차감금액 3억 = 0
증여세는 0원이다.

양도세 계산 (양도인의 입장) - 할아버지
거래가액의 차이가 3억이상 or 시가의 5% 이상이면 시가로 잡히지만, 1가구 1주택이고 12억 이하의 주택이면 상관이 없다.
이 경우 1주택자인 아빠가 10억주택을 자녀에게 7억에 팔아도 증여세는 없고, 1주택자이므로 아빠는 양도세가 없다.

-정상적인 시세대로 대금지급증빙(계좌이체내역 등)이 분명하게 매매로 이전한다면 유류분청구를 해도 소용이 없다.

-생전에는 유류분 청구가 불가하다. 유류분 청구를 위해서는 자신이 받은 증여재산도 모두 반환하고 계산해야 한다.

-생전증여이후 근저당권을 새로 잡거나, 임대차가 설정되는 경우 가액배상??

-손자 활용: 피상속인 사망 1년전에 손자에게 증여시 유류분 분쟁을 피할 수 있다. 손자는 상속인이 아니기 때문. 단, 손자에게 형식적으로 넘기고 자녀가 증여재산을 관리할 경우 유류분 분쟁을 피할 수 없다.

-질문자분과 같이 상속인이 아닌 제3자의 경우에는
피상속인, 즉 외삼촌이 사망하시기 1년 전에 한 증여만 이러한 유류분반환청구 대상에 포함됩니다. 단, 증여한 재산이 상당한 부분을 차지하는 경우 1년이라는 기간에 관계없이 유류분반환청구가 가능해진다.

-저가양도시 구입자금의 80%를 소명해야한다. 부동산 구입자금중 본인자금으로 인정되는 자금을 빼고나서 입증되지 않는 금액이 20% 또는 2억 중 적은 금액에 미달시 증여로 보지 않는다.
-> 만약 할아버지가 전세로 산다면 고려해야 할듯.